Zahraničné reality

Z aktuálnych správ vyplýva, že v priebehu 3. štvrťroku 2013 vzrástol objem predajov nehnuteľností v Bulharsku na 59 475 – medziročne sa teda jedná o zlepšenie o 1,42 %.

Tento rast sa môže zdať ako relatívne malý, ale zároveň značí podstatné oživenie situácie vo vyhľadávanej lokalite v okolí mesta Burgas a rast záujmu o nehnuteľnosti vo väčších mestách.

Veľké mestá do celkových predajov prispeli 53 %, čo značí nárast o 5,35 %. Predaje v Sofii, hlavnom meste, vzrástli dokonca o 7,74 %. Rast v týchto mestách je však iba minimálny oproti Burgase, kde sa za 3. štvrťroku 2013 predalo o celých 23,43 % nehnuteľností viac ako v rovnakom období predchádzajúceho roku.

Rast prispieva ako k oživeniu prímorských oblastí, tak zároveň láka bohatých turistov z Ruska a Ukrajiny.

Španielsko sa potýka s dlhodobými ekonomickými problémami a veľkou nezamestnanosťou. Ľudia dediny často opúšťajú a snažia si nájsť prácu vo veľkých mestách.

Na predaj tu sú mnohokrát celé dediny. Podľa španielskeho Národného štatistického úradu môže byť v krajine až okolo troch tisíc opustených dedín, ktoré by teoreticky mohli byť ponúknuté na predaj. Až v 90 % prípadov pochádzajú záujemcovia o kúpu z cudziny.

„Vo väčšine prípadov sa jedná o dediny, ktoré sú opustené už dlhšiu dobu, alebo sú tzv. vybydlené. Komplikáciou môže byť aj to, ak sa medzi zostávajúcimi obyvateľmi dediny vyskytne niektorý zo starousadlíkov, ktorý s predajom nesúhlasí, „vysvetľuje Jan Rejcha z realitnej spoločnosti Rellox, ktorá sa na nehnuteľnosti v zahraničí špecializuje. „Zmysluplné ekonomické využitie takejto investície je v takýchto prípadoch ťažké a kupujúcimi sú často nadšenci, ktorí dediny renovujú vlastnými silami, „dodáva Rejcha.

Nemusí to ale platiť vo všetkých prípadoch. V ponuke Relloxu je napr. štýlová dedinka v Andalúzii s kamennými domami v perfektnom stave, obklopená panenskou prírodou využívanou ako revír pre lov zveri. V tomto prípade sa prípadnému investorovi ponúka široká škála využitia od turistiky až napríklad po vybudovanie komunity cudzincov – penzistov, ktorí by tu trávili čas.

„Dedina má vlastný zdroj elektriny aj pitnej vody, v prípade záujmu je možné dokúpiť aj susediace pozemky až o výmere 600 hektárov, „uvádza Jan Rejcha. „V prípade dobrého podnikateľského projektu potom taký nákup môže byť dobrou investíciou. Cena je ale pochopiteľne vyššia, než v prípade v médiách často spomínaných dedín v Španielsku kúpených takzvane za babku, „doplňuje Rejcha.

Nízke ceny realít zapríčinené ekonomickou krízou v južnej Európe priťahujú mnoho záujemcov o kúpu nehnuteľnosti pri mori. V druhej polovici roka 2013 tento trend naďalej posilňuje, dopyt po nehnuteľnostiach v Španielsku, Taliansku, Portugalsku a Grécku podľa prieskumov vzrástol medziročne o 36 percent.

Trendu napomáhajú ponuky výhodných úverov. Nie je bez zaujímavosti, že dopyt po nehnuteľnostiach v Turecku vzrástol medziročne o 30 percent aj napriek tamojším nepokojom. Oproti tomu Francúzsko zažíva mierny prepad dopytu, jedná sa približne o päťpercentné zníženie v porovnaní s rovnakým obdobím roku 2012.

Prieskumy ukazujú, že cena nehnuteľností nachádzajúcich sa na brehu mora alebo jazier je v priemere o 63 % vyššie ako je obvyklé v danej lokalite.

Do prieskumu bolo zahrnutých 10 najobľúbenejších lokalít – výsledky sa podstatne líšia, napríklad nehnuteľnosti pri Lago di Como, alebo na Barbadose sú v porovnaní s bežnými nehnuteľnosťami dvojnásobne drahé.

Medzi ďalšie lokality s veľkým rozdielom v cenách patrí Phuket a Algarve. Oproti tomu v Dubaji je možné zakúpiť nehnuteľnosť pri mori prakticky za rovnakú sumu ako nehnuteľnosť ďalej vo vnútrozemí, rozdiel tu činí iba 10 %.

Lokalita / Rozdiel v cene

Lago di Como / 100 %
Barbados / 100 %
Phuket / 89 %
Algarve / 75%
Miami / 60 %
Cannes / 40-60 %
Kapské mesto / 56 %
Mallorca / 50 %
The Hamptons / 30 %
Dubaj / 10 %

Zdroj: TheMoveChannel.com

Nie je bez zaujímavosti, že pri natoľko náročnej činnosti, ako pri výbere nehnuteľnosti bezpochyby môžu rozhodovať aj zdanlivo nepodstatné detaily. Jedným z týchto detailov je nepochybne i miestna kuchyňa – v poslednej dobe totiž rýchlo rastie počet ľudí, ktorí vyberajú svoje dovolenky práve podľa toho, akých kulinárskych zážitkov sa im tam dostane.

Celková útrata v reštauráciách rastie v súčasnosti o viac než 10% ročne.

V tomto ohľade je pravdepodobne najzaujímavejšou španielskou lokalitou oblasť Baleárskych ostrovov. Tamojšie nespočetné taverny a reštaurácie zásobené najčerstvejšími surovinami dokážu zabezpečiť nevšedné kulinárske zážitky. A ak niekomu nevyhovujú ryby alebo mäso všeobecne, Baleárska kuchyňa má stále čo ponúknuť – na výber je z tortill, pečených zemiakov na niekoľko spôsobov či vynikajúcich vegetariánskych jedál ako trebárs Berenjanas con miel, teda tenkých plátkov baklažánu vyprážaných v tenkej vrstve medu.
Ostatné regióny nezostávajú pozadu, napríklad južné regióny ako Costa del Sol sú vyhlásené vynikajúcimi morskými plodmi, ktoré skvele dopĺňajú ostré korenené omáčky pripravené z paprík, cesnaku a bieleho vína.

Vyššie zmienené pokrmy sú len nepatrnou ukážkou z úžasne širokej a pestrej španielskej kuchyne – a tento gurmetský raj je vzdialený len pár hodín lietadlom!

Podobne lákavými oblasťami sú pre gurmety aj Francúzsko alebo Taliansko. Tunajšie kuchyne sú vyhlásené po celom svete a predovšetkým niektoré regióny z tejto obľuby môžu výrazne ťažiť aj z hľadiska cestovného ruchu, ktorý potom druhotne ovplyvňuje aj trh s nehnuteľnosťami. Rad ľudí totiž do oblasti, kde si dom alebo apartmán kúpi, najprv ide na dovolenku a ak sa im tu páči, uvažujú aj o kúpe nehnuteľnosti.

Len niekoľko západoeurópskych krajín je v nehnuteľnostiach natoľko konzervatívnych ako Nemecko. Nehnuteľnosť tú vlastnia menej ako polovica obyvateľov. Jedným z dôvodov sú prísne pravidlá bánk pri udeľovaní pôžičiek, okrem iného zloženie nemalej finančnej zálohy, čo odradí rad potenciálnych kupcov.

V čase európskej krízy sa však situácia začína mierne obracať. Nemci vnímajú investíciu do nehnuteľností ako bezpečnú a trh s nehnuteľnosťami je rozhodne živý. Niektorí odborníci však varujú pred tým, že ceny nehnuteľností rastú neúmerne rýchlo a ohrozujú ekonomiku krajiny.

Záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti zaplavujú Berlín aj ďalšie nemecké mestá. Okrem investície do budúcnosti ich lákajú aj nízke úroky. Zvyšujúci sa záujem len za posledný rok zdvihol v niektorých oblastiach ceny už o 20%.

Záujem nemajú zďaleka len Nemci, vo vyššej miere prichádzajú aj zahraniční investori, ktorých láka finančná stabilita krajiny. Dôležitým faktorom je to napríklad pre Talianov či Grékov, pri ktorých v domovskej krajine ekonomická situácia nie je nijako ružová.

Nemecké banky zostávajú veľmi opatrné a prijímajú také opatrenia, ktoré eventuálnemu vzniku realitnej bubliny predchádzajú, alebo by aspoň výrazne zmiernili jej dopady. Pri udeľovaní pôžičiek už teraz napríklad berú ako orientačnú výšku 80% deklarovanej hodnoty nehnuteľnosti. A ani túto sumu nepožičajú celú. Ešte prísnejšie kritériá aplikujú na záujemcov zo zahraničia.

» Ponuka nehnuteľností v Nemecku.

Ak by sme mali charakterizovať trh s nehnuteľnosťami vo Francúzsku v uplynulom roku, najpresnejšie by bolo uviesť, že ceny stagnujú. Rast priemernej ceny nehnuteľností vo Francúzsku nebol tak výrazný ako v roku 2011. Ceny nehnuteľností v celom Francúzsku boli v roku 2012 v priemere 0,8% vyššie ako pred rokom.

Ak dnešnú situáciu zasadíme do historického kontextu, je potrebné uviesť, že medzi rokmi 1998 a 2007 zaznamenali nehnuteľnosti skokový nárast. Ceny domov vzrástli o 130,6%, ceny bytov dokonca o viac ako 150%. V období 2007 až 2012 potom boli byty opätovne valorizované a domy získali daňovú úľavu.

Blýska sa na lepšie časy?

Realitné kancelárie po celej krajine konštatujú, že klienti zatiaľ s kúpou skôr vyčkávajú. Vo väčšine prípadov sa citeľne predĺžila doba, než sa predaj skutočne odohrá. Takmer polovica transakcií trvá 4 až 6 mesiacov, tretina od 6 do 12 mesiacov a 9% dokonca dlhšie ako rok. Kupujúci to zdôvodňujú tým, že majú problém zohnať výhodnú pôžičku. Ďalším potom ceny prídu príliš vysoké. Predávajúci si toho začínajú byť vedomí a v mnohých prípadoch už sú ochotní cenu znížiť.

Zmena prístupu už sa však začína mierne meniť aj u kupujúcich. Väčšina ich je vo veku 35 až 45 rokov a hľadajú nehnuteľnosť, v ktorej budú skutočne bývať. Prichádzajú však samozrejme aj investori a záujemcovia o prázdninovú nehnuteľnosť. Medzi tými, ktorí hľadajú naozaj strechu nad hlavou, je poznať posun. Viac ako polovica ich je ochotná rozšíriť okruh hľadania geograficky, ďalší sú ochotní ustúpiť zo svojich požiadaviek na vlastnosti nehnuteľnosti. Niektorí by boli ochotní kúpiť nehnuteľnosť, ktorá by sa musela najprv zrenovovať, ďalší by brali aj nehnuteľnosť menšiu, než akú pôvodne zamýšľali.

Podľa odhadov by mali ceny zostať v tomto roku zhruba na rovnakej úrovni, zrejme sa však budú aj naďalej zdvíhať úroky. Vedľajším efektom by mohlo byť oživenie trhu s nehnuteľnosťami.

Ceny luxusných nehnuteľností v Paríži za prvý polrok 2012 v priemere poklesli o 3,4%. Mnohí to pripisujú krokom francúzskeho prezidenta Hollanda, ktorý navrhol zmeny daní u nehnuteľností.

Potenciálny záujemca o kúpu nehnuteľnosti v tejto neistej dobe odrádza už kríza eurozóny. Spolu s novými daňami môže byť dopad ešte oveľa citeľnejší. Prepad cien v Paríži sa teda javí skôr ako nevyhnutný. Naopak iné lokality tým môžu byť zvýhodnené. Navrch by mohol mať napríklad Londýn, hoci je v Európe, napriek tomu mimo eurozóny.

Opačný trend hlási za rovnaké obdobie Hong Kong, kde sa nachádzajú jedny z najdrahších luxusných nehnuteľnosti vo svete. Čísla z prvého polroka tohto roka hlásia nárast cien o 7,4%. Za Hong Kongom v rebríčku nasleduje Moskva a Sydney, kde ceny vzrástli o 5,5, respektíve 3,7%.

Hong Kong tým pokračuje vo svojom trende a ostatné mestá necháva s prehľadom za sebou. Napríklad Londýn z hľadiska ceny prevyšuje o 82 percent. Za sebou necháva aj New York, a to aj napriek tomu, že ten doteraz bol spolu s Londýnom považovaný za bezpečné miesto pre investície.

Svetoví záujemcovia, predovšetkým z Číny, majú možnosť presunu do iného svetového mesta. A Londýn sa javí ako jedna z najlepších možných variantov.

Doba, v ktorej žijeme, sa značne mení. Ľudia sa dožívajú vyššieho veku, percento dôchodcov v rámci celkovej populácie je stále väčší. Naopak rad mladých sa práci snaží vyhýbať. Štátna penzia bola pre Angličanov istotou po dlhé roky (už od roku 1908), v posledných desiatich rokoch sa ale objavujú pochybnosti, ako dlho môže pri súčasných trendoch zotrvať.

Vláda kvôli tomu začala pracujúcim ponúkať investíciu do vlastnej súkromnej penzie. Pretože sa to ale vo väčšej miere neujalo, zamestnávatelia musia povinne ponúkať systém dôchodkového poistenia.

Bohužiaľ ale kvôli finančnej kríze väčšina investične založených penzijných fondov dopadla neslávne. Milióny ľudí v skutočnosti dostali viacmenej len to, čo skutočne zaplatili. Od toho, aby boli v dôchodkovom veku dostatočne zabezpečení, to bolo značne vzdialené.

Dôvodom bolo, že najobľúbenejšie tradičné dôchodkové fondy boli zamerané prevažne na burzu cenných papierov a tu bol prepad najväčší a najrýchlejší. Spoločnosti majúce penzijné fondy na starosť ale nedokázali priznať, že urobili chybu, nieto zaistiť penziu v miere, v akej sľúbili. Angličania si z toho mohli vziať len ponaučenie: ak chcú byť v staršom veku naozaj zabezpečení, nemôžu sa spoliehať na to, že stačí peniaze zveriť dôchodkovému fondu.

Jedno z riešení, ako sa zabezpečiť na dôchodok, je ale veľmi jednoduché a zároveň prináša rad výhod, predovšetkým daňové úľavy. Self Invested Personal Pension (SIPP, osobná penzia s vlastnými investíciami) umožňuje obyvateľom Veľkej Británie investovať do cenných papierov, akcií, dlhopisov a komerčných nehnuteľností bez dane. Presnejšie povedané sa neplatí daň z príjmu z čiastky, ktorú človek investuje. Ak teda do SIPP vloží osem tisíc libier, v skutočnosti investuje 10 tisíc, pretože zároveň dostane 20 percent daňovú úľavu. Neplatí ani daň z príjmu, ani daň z kapitálového zisku. Ak navyše zomrú ešte pred tým, ako si peniaze vyberú, dedičia neplatia ani dedičskú daň.

Okrem komerčných nehnuteľností je ale možné investovať aj do rezidenčných nehnuteľností v tradičnom zmysle slova. Rad nehnuteľností v zahraničných rezortoch sa síce predáva ako samostatné jednotky, ale zároveň sú súčasťou väčšieho riadeného (a teda komerčného) rezortu. Tieto nehnuteľnosti sú vo väčšine prípadov vhodné aj pre SIPP, majitelia sa len musia zriecť akéhokoľvek osobného užívania. Vzhľadom na situáciu na finančných trhoch sa dá očakávať, že sa po investícií do zahraničných nehnuteľností ako zabezpečenie na dôchodok začnú vo väčšej miere obzerať aj ľudia z ďalších krajín.

Hoci je Španielsko v počte turistov v Európe až na druhom mieste za Francúzskom, medzi turistami prichádzajúcimi za golfom jednoznačne vedie. Vyplýva to z čerstvých dát, ktoré zverejnil Úrad cestovného ruchu v Costa del Sol (Španielsko). Zo správy o golfovej turistike vyplýva, že pribúda vyznávačov golfu i golfových ihrísk.

Podľa údajov Európskej golfovej asociácie golf v Európe aj naďalej získava na popularite. Pri porovnaní údajov z rokov 2005 a 2010 je zrejmé, že počet golfových ihrísk vzrástol z 6100 na 6800, počet hráčov sa tiež zvýšil, zo štyroch na štyri a pol milióna.

Aj naďalej je na špičke rebríčka Veľká Británia. V Anglicku a Škótsku je celkom 2417 ihrísk a viac ako milión hráčov. Na ďalších miestach sú Nemecko, Francúzsko, Španielsko a severské krajiny. V samotnom Anglicku je 1881 ihrísk a viac ako 805 tisíc hráčov, Nemecko sa môže chváliť so 700 ihriskami a takmer 600 tisíckami hráčov a Švédsko so 456 ihriskami a viac ako 512 tisíc hráčov.

Čo sa priamo týka Španielska, najväčšou ponukou sa môže pochváliť Andalúzia. V roku 2010 sa nachádzala takmer štvrtina všetkých golfových ihrísk v Španielsku práve tu. Najviac vyznávačov golfu sem prichádza z Veľkej Británie, nasledovaní sú golfový hráči z Nemecka a Škandinávie. Čo sa týka domácich golfových hráčov, vedú Madridčania, nasledovaní Kataláncami a obyvateľmi Baskicka.

Podľa odhadu ministerstva turizmu, obchodov a športu Andalúzia v roku 2010 privítala celkom 427 tisíc golfových turistov, čo je v porovnaní s rokom 2005 kumulatívny ročný nárast o 3,2 percenta. Títo turisti sem priniesli 687 miliónov eur (kumulatívny nárast 2,8 percenta ročne). Vyznávači golfu tvoria v Andalúzii dve percentá všetkých turistov, miestnym prinášajú 4,5 percenta ziskov z turizmu. Najviac využívajú hotely Nemci (70%), zatiaľ čo u Španielov či Britov neprekročí toto číslo 50%.

Podmienky na golf sú tu hodnotené veľmi pozitívne. Podmienky sú rozdelené do niekoľkých rôznych kategórií: dizajn ihriska, stav ihriska, značenie ihriska, ceny, možnosti požičania vybavenia, systém rezervácií, množstvo hráčov na ihrisku, infraštruktúra a vybavenie priamo na ihrisku, prostredie, prístup k ihrisku a doplnková ponuka. Respondenti spomínané kategórie hodnotili na desaťstupňovej škále (od najhoršej 1 po najlepšiu 10). Od Španielov si Andalúzia vyslúžila známku 7,96, od Nemcov 7,81 a od najspokojnejších Britov 8,16.

Záujem turistov, ktorých láka golf sa samozrejme premieta do dopytu po bývaní v blízkosti golfových ihrísk. A to je dobrá správa pre majiteľov tunajších golfových nehnuteľností, ktorí okrem vlastného užívania domov či apartmánov inkasujú zaujímavý výnos z ich ďalšieho prenájmu.